¿Cuánto realmente te deja un apartamento en Panamá? El caso real de la unidad 206 en Gran Central

Cuando un inversionista mira hacia Panamá, suele escuchar una lista de atributos repetidos: país dolarizado, destino favorito para retirarse, oportunidades inmobiliarias. Todo eso es cierto, pero los inversionistas inteligentes siempre aterrizan en una sola pregunta esencial:

“Si compro un apartamento para alquilar, cuánto genera realmente… y qué pasa si después quiero vivir ahí?”

Para responder sin rodeos, utilizamos un ejemplo completamente real: la unidad 206 del edificio La Unión 1, dentro de Gran Central, un distrito urbano nuevo en la zona de Avenida Central, cerca del Casco Antiguo y del corazón histórico de la ciudad. Este artículo está diseñado para lectores que quieren claridad, números y un análisis realista: entrada, hipoteca, rentas, cap rate, TIR, plusvalía… y también el escenario de vivir en el proyecto.

1. Panamá y Gran Central: por qué esta zona importa

Panamá ofrece una serie de ventajas que lo ponen en el radar de inversionistas internacionales. Entre las más relevantes se encuentran:

• Economía dolarizada, ideal para quienes ya piensan en USD.
• Reconocimiento global como destino de retiro.
• Ubicación estratégica entre océanos y continentes.
• Excelente conectividad aérea.
• Beneficios fiscales en desarrollos nuevos.

En el caso de Gran Central, se considera la exoneración del impuesto de inmueble sobre la construcción por 10 años, lo que reduce drásticamente ese costo en los primeros años de operación.

Pero la razón más poderosa va más allá de lo fiscal. Gran Central no es un edificio: es un distrito urbano completo, diseñado para vivir ciudad.

• Calles peatonales pensadas para caminar.
• Bajos comerciales y movimiento de calle.
• Rooftops y amenidades.
• Conexión directa con la parte histórica y Avenida Central.

La lógica aquí no es competir en precio por metro cuadrado, sino combinar:

• un precio total razonable,
• un estilo de vida urbano atractivo,
• y una demanda real de inquilinos extranjeros.

2. La unidad 206: un apartamento con estrategia

Para entender rentas, flujos y retorno, tomamos como ejemplo esta unidad:

• Precio: US$251,927
• Área: 70.6 m²
• Distribución:
• • 2 habitaciones
  • 2 baños
  • 1 estacionamiento
• Vista interna hacia el proyecto

Lo más atractivo es que incluye un lock-off, una habitación con acceso independiente. Esto permite operar el apartamento como si fueran dos unidades en una.

¿Por qué el lock-off cambia todo?

Porque habilita distintas estrategias:

• Alquilar todo el apartamento completo.
• Alquilar lock-off y parte principal por separado.
• Vivir tú en la parte principal y alquilar el lock-off para reducir el costo mensual.

Pocas unidades ofrecen esta flexibilidad dentro de un distrito urbano.

3. ¿Cómo se compra? Estructura de pagos simple

La compra funciona así:

• Precio total: US$251,927
• Entrada del 30% en tramos:
• • 10% a la firma
  • 10% a los 6 meses
  • 10% a los 12 meses
• Financiamiento (70%): ≈ US$176,349
• Plazo: 30 años
• Tasa: 7%
• Cuota mensual: ≈ US$1,173

Durante los 3 años de construcción, no hay renta, pero sí vas abonando tu equity. Al recibir la unidad, comienzan los ingresos.

4. Costos mensuales al operar la unidad

Una vez entregada, se consideran:

• Hipoteca: US$1,173
• Cuota de PH: US$247
• Seguro: US$29
• Impuesto estimado: US$17
• Total mensual: ≈ US$1,466

Este número sirve como punto de partida para comparar escenarios de renta.

5. Escenarios de renta (con 90% de ocupación)

Todos los ejemplos utilizan rentas sin muebles y contemplan algo de vacancia.

Escenario 1: Inversor conservador (alquilar todo)

• Renta: US$1,600 → efectiva US$1,440
• Gastos operativos: US$293
• NOI: US$1,147/mes (US$13,764/año)

Escenario 2: Inversor que optimiza el lock-off

• Renta combinada: US$1,800 → efectiva US$1,620
• Gastos operativos: US$293
• NOI: US$1,327/mes (US$15,924/año)

Escenario 3: Vivir y alquilar solo el lock-off

• Renta lock-off efectiva: US$540
• Costos totales: US$1,466
• Costo real de vivir en la unidad: US$926/mes

Para un estándar urbano en un distrito peatonal, ese costo es muy competitivo.

6. Cap Rate: medir el rendimiento del alquiler

Cap rate = NOI anual / precio del inmueble

• Escenario 1: ≈ 5.5%
• Escenario 2: ≈ 6.3–6.4%

Solo con el lock-off, el rendimiento sube en casi un punto completo.

7. Flujo de caja real: incluye hipoteca

Escenario 1 (conservador)

Flujo mensual: –US$25 TIR apalancada: 8.5%–9.5%

Aunque la caja es casi neutra, construyes patrimonio todos los meses por amortización + plusvalía.

Escenario 2 (optimizando lock-off)

Flujo mensual: +US$154 TIR apalancada: 9.5%–11%

Para un activo urbano en dólares, es un rendimiento competitivo.

Escenario 3: vivir + alquilar lock-off

Costo real de vida: US$926/mes Parte de tu hipoteca funciona como ahorro forzoso.

8. La plusvalía: el tercer motor

Con un crecimiento estimado de 3% anual:

• El valor del activo aumenta de forma consistente.
• A 10 años, el efecto compuesto es significativo.

Tus retornos provienen de:

• Renta neta
• Amortización de hipoteca (equity)
• Plusvalía del activo

La TIR integra los tres motores.

9. Riesgos reales y para quién tiene sentido

Riesgos a considerar

• Vacancia ocasional
• Periodo de construcción
• Cambios en tasas de interés

Perfil ideal del comprador

• Inversionista extranjero buscando activos en USD.
• Quien planea retirarse o mudarse a Panamá.
• Panameños que quieren reducir el costo de vivienda alquilando parte de la unidad.

10. En resumen: ¿qué compras realmente en la unidad 206?

Adquieres mucho más que un apartamento:

• Un distrito urbano peatonal, conectado y vivo.
• Un activo en dólares con incentivos fiscales.
• Una unidad flexible que permite múltiples estrategias de renta.
• Tres formas de generar retorno:
• • flujo mensual,
  • amortización,
  • plusvalía.

Es una inversión diseñada para quienes buscan vida urbana, flexibilidad y un retorno sólido con estrategia.